القضايا العقارية

ماذا نقدم في هذا المجال؟

• مراجعة عقد البيع أو الإيجار محل النزاع
• تقييم موقفك النظامي وخيارات الحل
• صياغة الإنذارات وصحف الدعاوى العقارية

يحدد نطاق العمل والمستندات المطلوبة بعد دراسة الموضوع والاتفاق على التكليف.

متى تحتاج إلى محامي عقاري؟

العقار غالباً أكبر أصل يملكه الفرد، والخلاف عليه يتشعب بين العقد والصك والمستندات الفنية. ودور المحامي العقاري أن يحدد طبيعة النزاع والجهة المختصة به قبل اتخاذ أي خطوة. ومن الحالات الشائعة:

• مستأجر متأخر في سداد الأجرة أو ممتنع عن الإخلاء
• مؤجر لم يسلّم العين أو لم يقم بالصيانة المتفق عليها
• مقاول تأخر في التنفيذ أو خالف المواصفات
• خلاف بين الشركاء أو الورثة على عقار مشترك
• نزاع على ملكية أو حدود أو عيب في عقار مبيع

نزاعات الإيجار وعقود منصة إيجار

قرر مجلس الوزراء بقراره رقم (292) وتاريخ 16/5/1438هـ عدم اعتبار عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية «إيجار» عقداً صحيحاً منتجاً لآثاره الإدارية والقضائية. وتُعامل عقود إيجار الموحدة المسجلة، السكنية والتجارية، معاملة السندات التنفيذية، فيمكن للمؤجر في حالات كثيرة التقدم بطلب تنفيذ للمطالبة بالأجرة المستحقة، كما في صفحة التنفيذ القضائي.

أما المنازعات الموضوعية، كالخلاف على صحة العقد أو التعويض عن الأضرار، فتُرفع بدعوى. والأصل أن تختص المحاكم العامة بالدعاوى العينية المتعلقة بالعقار، ومنها دعاوى الإخلاء ودفع الأجرة، وقد يختلف الاختصاص إذا كان النزاع بين تاجرين ومتصلاً بنشاطهما التجاري، فيُراجع قبل القيد.

عقد المقاولة وبناء المساكن

ينظم نظام المعاملات المدنية عقد المقاولة ضمن العقود المسماة إلى جانب البيع والإيجار. ويكثر الخلاف فيه حول مدة التنفيذ والمواصفات والدفعات والأعمال الإضافية. لذلك يُراجع العقد والمخططات وجداول الكميات ومحاضر الاستلام والمراسلات، وقد يلزم تقرير فني من مختص. والصور المؤرخة لمراحل العمل من أهم الأدلة في هذا النوع من النزاعات، وقبل توقيع عقد جديد تفيد قائمة مراجعة العقود.

أسئلة شائعة

أين تُرفع دعاوى الإيجار؟

إذا كان العقد مسجلاً في إيجار وكانت المطالبة بأجرة مستحقة ثابتة فيه، أمكن غالباً التقدم بطلب تنفيذ إلى محكمة التنفيذ، لأن عقود إيجار الموحدة تُعامل معاملة السندات التنفيذية. أما النزاع الموضوعي في الأجرة أو الإخلاء أو التعويض فيُرفع بدعوى، والأصل أن تنظره المحكمة العامة، ويُتحقق من الاختصاص في كل حالة.

ماذا لو لم يُسجل عقد الإيجار في منصة إيجار؟

قرر مجلس الوزراء عدم اعتبار عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية عقداً صحيحاً منتجاً لآثاره الإدارية والقضائية. لذلك يحسن تسجيل العقد من البداية، وإذا وقع خلاف على عقد غير مسجل فيُدرس ما يثبت العلاقة الإيجارية من مستندات وتحويلات ومراسلات قبل اختيار المسار المناسب.

ما المدة التي لا تُسمع بعدها دعوى الأجرة؟

حدد نظام المعاملات المدنية مدة خمس سنوات لعدم سماع الدعوى في الحقوق الدورية المتجددة، ومنها أجرة العقارات، وذلك دون إخلال بالنصوص النظامية الخاصة. ولذلك لا يحسن ترك الأجرة المتأخرة تتراكم سنوات دون مطالبة موثقة، ويُراجع تاريخ استحقاق كل دفعة عند حساب المدة.